Investire nel turismo
Investire nel mattone turistico
Partendo dalle analisi degli ultimi anni, si evidenzia che il settore immobiliare turistico nel 2021 ha registrato un incremento medio del 41,1%.
Un dato veramente interessante che va a confermare il forte aumento del mercato su questo particolare settore, suddiviso tra le località turistiche:
- +43,4% per le località marine
- +35,0% per le località montane
- +29,6% per le località di lago
Queste crescite sono state sicuramente dettate dalle nuove esigenze venutesi a creare durante la pandemia. Soluzioni che diano maggiore sicurezza e rapido godimento, come in un investimento immobiliare.
Prezzo medio per acquistare un immobile turistico
Il prezzo medio per acquistare un’abitazione turistica in Italia si è attestata intorno ai 2.550 € al metro quadro, un con un trend che ha visto, anche nei prezzi, un aumento medio del 3,2%.
Un dato che non lascia dubbi alla crescita del mercato, in particolar modo alle case vacanza.
Località turistiche dove investire
Fare un investimento immobiliare a Stintino, ad esempio significa godere di una stagione estiva che va da maggio ad ottobre, un periodo decisamente più lungo rispetto a molte altre località. Grazie alla sua fama dovuta alle sue acque cristalline, nonché ad una tra le più belle spiagge della Sardegna e non solo, ovvero la spiaggia della Pelosa, questa località si conferma anno dopo anno sempre con numeri da tutto esaurito, e rende questa località un’ottimo luogo dove investire.
Valuta bene la posizione dell’immobile
Trascorreresti le tue vacanze in quel posto? E’ la prima domanda da farsi quando pensi a questo tipo di acquisto. Acquistare una casa per investimento, è cosa diversa rispetto ad acquistarne una dove voler vivere quotidianamente. Ricerca caratteristiche nell’immobile, come se dovessi andarci in vacanza anche tu.
Conviene investire in un immobile turistico?
Rispondere a questa domanda non è affatto semplice, prima di prendere una decisione importante per il tuo investimento bisogna prendere in considerazione svariati fattori che possono determinarsi decisivi per la riuscita un vero successo. Con i giusti accorgimenti, investire in una casa vacanza può essere veramente redditizio.
Prima di avventurarti in questa impresa devi assolutamente valutare bene quale è la tua reale disponibilità economica. Non basta solo disporre della somma per l’acquisto, devi poter far fronte inoltre ai costi come le spese notarili, tasse, spese accessorie varie. Dovresti pensare anche ad un budget per una ristrutturazione adeguata all’idea che vuoi proporre ai tuoi futuri ospiti.
Definire l’obbiettivo del tuo futuro immobile è una decisione importante per come dovrai poi pensare a come gestirlo. Infatti l’impegno che dovrai affrontare per un immobile destinato agli affitti brevi sarà diverso dall’idea di un albergo diffuso o ad una casa isolata.
Se per una casa vacanza ti basterà trovare una persona che possa occuparsi delle pulizie e potrai gestire il resto anche da remoto, diverso sarà invece l’impegno da dedicare per un albergo diffuso, dove una persona che si occupi solo delle pulizie sicuramente non basterà.
Anche il cliente ideale a cui vorrai proporti avrà un peso sulla scelta del tuo investimento. Di fatto, a parità di immobile, la presentazione e la qualità delle finiture, fanno sì che possano attrarre quei turisti disposti a spendere di più per un livello di comfort superiore andando ad aumentare così la redditività dell’immobile stesso.
Quanto rende un affitto breve?
Cos’è un affitto breve
Iniziamo con la definizione: per affitti o locazioni brevi si intendono quei contratti di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
Per rispondere alla domanda, invece, chiaramente dipende da differenti fattori ed il primo è sicuramente l’ubicazione dell’immobile che più risulterà in linea con le richieste del mercato turistico, più otterrà riscontri positivi sul piano dell’occupazione.
Premesso questo, è chiaro che per iniziare a capire quanto si potrà guadagnare tramite l’affitto breve, l’occupazione è il valore principale che ne determinerà il successo.
Molti proprietari decidono di offrire il loro immobile solo in determinati periodi, riservandosi il resto a loro stessi. Altri invece lo destinano ad un utilizzo esclusivo per l’accoglienza turistica. Questa differenza sarà anche fondamentale per la sua redditività
L’altro valore che ne determinerà il guadagno lordo è il prezzo con cui verrà proposto al mercato turistico.
Partendo da questi valori si desume che il reddito derivante è generato dal prezzo medio giornaliero moltiplicato per la percentuale di occupazione ottenuto dall’immobile, detratte tutte le spese.
Facendo un esempio: diciamo che il prezzo medio è pari a 100 € e viene occupato per circa l’70% della stagione estiva (circa120 notti), la resa sarà pari a 12.000 € lordi.
Negli ultimi anni la tendenza è quella di un aumento costante della redditività degli immobili destinati agli affitti a breve termine.
Un altro fattore molto importante ed apprezzato è dato dal fatto che cn questa tipologia di affitto il proprietario riduce a zero il rischio della morosità dell’inquilino che molte volte si trova ad affrontare in un affitto tradizionale.
Le spese per un immobile da locare con affitti brevi
Per stimare la reale redditività degli affitti brevi dobbiamo tenere in considerazione alcune voci per quanto riguarda i costi:
- Imposte e tasse
- Spese di gestione della casa (pulizia, utenze, biancheria)
- Costi condominiali
- Eventuali spese straordinarie
- Spese di gestione della locazione (spese di gestione dell’annuncio, di check-in, check-out ecc.).
Le Imposte che il proprietario dovrà versare sono l’ Imu, calcolata in base all’aliquota comunale, la Tari e la Tasi (se applicata dal comune). In caso di detenzione temporanea di durata non superiore ai 6 mesi solari (come negli affitti brevi), queste due tasse sono sempre dovute dal proprietario.
Bisogna poi aggiungere le imposte sui vari canoni incassati dagli affitti. Il locatore che agisce al di fuori dell’attività di impresa e affitta a persone fisiche, può applicare la cedolare secca.
A partire dal 1 gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi passa dal 21% al 26%. Questo aumento della cedolare secca al 26% si applica soltanto se si gestiscono da 2 a 4 immobili destinati ad affitti brevi, ovvero affitti inferiori a 30 giorni. Tuttavia, sarà possibile scegliere un immobile tra questi a cui si potrà applicare la quota al 21%.
Le spese di gestione dell’immobile. Riguardano i costi sostenuti per la sua pubblicità su giornali o siti web che generalmente applicano una commissione tra il 5 ed il 20% degli incassi. A queste vanno aggiunte tutte le spese della gestione in forma pratica, come quelle per il check-in, check-out, pulizie (sempre se non ve ne occupiate voi stessi), o altri servizi connessi alla gestione (come invio schedine P.S.),
Il guadagno netto, a parità di canone e tasso di occupazione, dipenderà, quindi, anche da come viene gestito l’affitto.
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